Mange boligkjøpere som oppdager feil og mangler ved boligen først etter at de har flyttet inn. Etter avhendingsloven kan en da har krav på retting, erstatning, prisavslag eller heving av hele boligkjøpet. Men det er viktig at reklamasjon av bolig blir foretatt i tide.
Ofte vil en først oppdage skjulte feil og mangler etter man har bodd i boligen en viss tid. Eksempler kan være fukt og råte, hussopp, dårlig utført håndverk og offentligerettslige mangler, f.eks at garasjen er ulovlig satt opp.
Dersom selger, megler eller taktsmann har kjent til disse forholdene, er det lite rimelig om kjøper må bære ansvaret alene. Om du oppdager slike mangler, er det viktig at reklamasjon skjer raskt.
Reklamasjon av mangler ved bolig etter avhendingsloven
Reglene om reklamasjon ved mangler ved bolig og eiendom følger av avhendingsloven § 4-19. For å kunne gjøre gjeldende en mangelsbeføyelse må reklamasjon skje innen de rammer som avhendingsloven § 4-19 oppstiller.
Den absolutte reklamasjonsfrist etter boligkjøp
Den absolutte reklamasjonsfristen etter boligkjøp er 5 år etter overtakelse av boligen. Dette følger av avhendingsloven § 4-19 andre ledd. Om kjøper ikke reklamerer innen denne fristen er selger helt fri for ansvar, med mindre han har gitt noen garanti som strekker seg utover dette, men det er i praksis ikke vanlig å gjøre. Mange tror, feilaktig, at dette er den eneste reklamasjonsfristen. Men det er ikke tilfelle. Som regel er det den relative reklamasjonsfristen som er stridens kjerne, og som er viktig å kjenne til.
Den relative reklamasjonsfrist etter boligkjøp
Etter avhendingsloven § 4-19 første ledd må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som ligger i “burde ha oppdaget”, er hva en normalt aktsom kjøper i samme situasjon ville oppdaget. Etter avhendingsloven § 4-9 plikter kjøperen å undersøke boligen etter overtakelse. Om feilen burde blitt oppdaget ved en slik undersøkelse vil reklamasjonsfristen begynne å løpe fra dette tidspunktet.
Hva som ligger i “rimelig tid” er en skjønnsmessig vurdering som må avgjøres konkret i hver sak. En bør reklamere så snart en oppdager mangelen, dersom man venter utover 2 måneder kan reklamasjonen være for sent fremsatt. I noen tilfelle kan fristen være kortere enn dette og, så det lønner seg å reklamere så raskt det lar seg gjøre.
I rettspraksis har Høyesterett vurdert at kjøper bør ha to måneder på seg til rådighet. I Rt. 2010 side 103 uttalte Høyesterett at en reklamasjonstid på tre måneder måtte være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Det kan imidlertid gjelde kortere frist av hensyn til bevissikring og skadeutvikling. For eksempel i saker som gjelder vannlekkasje, kan det være viktig å reklamere raskt for å gi selger en mulighet til å bidra til å begrense skaden.
Det er ikke nødvendig å innhente en sakkyndig rapport for å få full oversikt over skaden før man melder fra. I mange tilfeller vil det heller ikke være tid til å gjøre dette før en melder fra til selger. Det er tilstrekkelig at kjøper sender en nøytral reklamasjon, det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.
Fristene er satt av hensyn til selger, som skal ha muligheten for å rette seg etter de avtaler som er gjort. Dersom det er lenge siden boligen er solgt, er det ekstra viktig at selger blir varslet raskt. Når det har gått lang tid, vil selger ofte ha disponert midlene sine i den tro at salget var i orden. Lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at forventningen til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lengre tid som har gått før feilen blir oppdaget.
Nøytral reklamasjon
Når man oppdager en mangel bør man begynne med å sende en skriftlig reklamasjon til selger som angir hva mangelen består i, og at avtalebruddet gjøres gjeldende. Det er ikke krav om at dette gjøres skriftlig, men det er sterkt tilrådelig grunnet bevismessige hensyn. Dersom det foreligger flere mangler må det reklameres for hver av disse.
Spesiell reklamasjon
Dersom man krever retting eller heving må man i tillegg angi at en gjør gjeldende en av disse mangelsbeføyelse.
Kontakt boligadvokat ved reklamasjon av bolig
Dersom du oppdager mangler ved boligen bør du kontakte en boligadvokat så snart det lar seg gjøre. Boligadvokaten kan komme på befaring, og ta seg av reklamasjonen ovenfor selger og eierskifteforsikringen.
De fleste har innboforsikring med rettshjelpsdekning som dekker advokatsalæret minus en egenandel.
There are currently no comments on this post.